全是错的！这次，楼市闹了个大“乌龙”！

文旅第一视角 前天

股市火热，题材太多，让人目不暇接！

楼市冰凉，热点全无，让人目不忍睹！

最近，眼见楼市满屏“利空”，焦急的楼市拥趸开始搜肠刮肚，寻找重磅利好！

功夫不负有心人，6月21日开始，楼市最新最重磅的题材——“旧改概念”被发掘，一飞冲天。

全是错的！楼市 最大乌龙诞生！

涉及1亿人，真心大消息！

6月19日会议透露老旧小区改造涉及1亿人。此前，住建部等相关部门测算，初步统计全国老旧小区近 16 万个，涉及居民超过 4200 万户。（每户3人，也是1亿多人）

6月19日，“旧改”消息出来，当时进行解读的时候就有预感，会有人把涉及1亿人的旧改和棚改等量齐观。

果不其然，6月21日开始，堪比棚改，楼市迎来又一春的豪言壮语，已经在路上！

迟到两三天没啥，有，总比没有强！

其实简单思考下，真是楼市大利好，怎么可能19日消息出来，时隔两天才开始发酵？

只能说明，这里面，有猫腻！

猫腻在哪？

1、“旧改”绝非横空出世！

6月19日的旧改消息，可不是大姑娘上花轿——头一回。

今年3月5日，领导在做政府工作报告的时候就专门说过：

住建部、发改委、财政部在4月左右也开始大量的向地方政府下发名为《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》的文件，让地方收集信息，准备计划。

根据住建部等有关部委的信息，实际上很多省市已经开始行动起来，改造老旧小区。

因此，6月19日的旧改消息，更多是既有任务的安排和延续。

2、此旧改，绝非彼旧改！

2008年，广东提出“三旧改造”，其后全国效仿。

所谓三旧改造，指的是“旧农村、旧厂房、旧城镇”的改造。

这三类改造主要拆了旧的，建新的。

开发商最喜欢参与就是旧农村、旧厂房等项目的改造，因为可以通过改变土地性质，低成本博取高收益。

据南方周末统计，佳兆业集团的土地储备有一半是通过旧改项目转化而来。

6月19日的老旧小区改造和“三旧改造”有本质区别！

首先，不是拆了重盖，而是修修补补，且不涉及住宅本身。

6月19日会议通知里明确：

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。

住建部、发改委、财政部在《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》也明确：

总结一下：与棚改无关，2000年以前的建筑，水电路气至少两项改造，与存量住宅本身无关。

其次，参与主体是政府加居民，和房地产企业关系不大。

棚改能够对楼市有巨大的推动作用，主要是因为政府、房企、购房者，整个房地产链条的参与者打通了，从投资到建设再到消费浑然一体。

而6月19日旧改，实际上和房地产企业关系并不是太大。

6月19日，通知特别强调：政府引导，地方责任，居民主体。

以河北的项目为例，3月14日，河北新闻网消息，明确今年老旧小区改造项目要：政府主导，居民参与。

企业层面来说，主要的能够受益的企业，其实是和水电气网等相关的配套供应商，以及电梯等产品供应商。

3、钱从哪出？政府和居民可能一起出！

棚改货币化，居民是收钱的。

在老旧小区改造里面，居民估计是出钱的。

据2001年就开始在住建部（前身建设部）任职的现国务院参事仇保兴，今年3月份估算，老旧小区改造每年预计新增投入8000亿以上。

我国目前尚有5千亿左右的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。

估计绝多数人都不知道，有5千亿你上缴的维修基金在财政口沉淀着。

以往，由于十分复杂的原因（这里不详细说）这些钱长期无用武之地，如果未来全面铺开老旧改造，剪不断理还乱，相互扯皮的现象无疑会大大减少，这钱也能刚好使在刀刃上。

当然，未来预计政府还是要出大头。

根据河北等地的案例，老旧改造政府补贴不低于50%。

也就是说5年合计4万亿，政府得出至少两万亿。

政府的钱从哪来？

政府已有安排。

根据6月19日会议：

创新投融资机制这一点值得关注，因为当初棚改的时候，为了顺利推行，特别推出PSL，资金投放工具。

这次，为了推动旧改，不排除，也针对性的创设一个新工具。

中央层面有金融工具可以创设，地方其实预计也可以通过类似专项债等集资渠道补充。尤其棚改减半之后，更有余力在旧改上。

4、资金可能接力，房价没法接力！

据机构统计，2017年棚改累计投资1.84万亿；2018年棚改累计投资1.74万亿。

2019年棚改计划腰斩，按照全年285万套测算，预计投资7400亿左右。

不难发现，和2017、2018年相比少了差不多1万亿。

刚才提到，老旧小区改造每年差不多要投入8000亿，就投资而言，一下子就把棚改减半的缺口补上五分之四。

不过，投资缺口补了，房价可补不了。

以前在文章里说过，棚改货币化对地产而言，逻辑链非常完美，钱、地、房；地方、开发商、居民容易形成合力，造成产销两旺的正向循环。

根据住建部和兴业证券的数据，棚改货币化安置比例越高，对楼市的拉动作用越强！

2013年到2017年，棚改货币化的比例从7.9%猛然上升到67.7%，货币安置对楼市的拉动效果也从2%火线提高到24%，3年拉动作用提高12倍！

而老旧小区改造呢？

尽管地方多了一个口子融资，但不涉及土地，不会产生土地溢价；居民消费端，是单向配套消费，不涉及住宅本身，有政府补贴，但和货币化不一样，这点钱只够改水电气网，顶多加个电梯。

地产商这个中间环节要么不在，要么没法再土地和住宅上直接做文章，给房价添把火的着力点也就没有了。

那么难道真的对房价一点影响也没有么？

说实话，还是会有的。

据中原地产统计，截至2018年12月底，2018年全年北京二手住宅市场份额为87%，而一手住宅市场份额仅为13%，与北京类似，上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

像一二线大城市，城镇化程度其实都已经非常高了。本来就是住宅市场就是存量为王。

对老旧小区的改造，实际上等于给一二线城市的存量房一个焕然一新的机会。

既然改头换面，加注翻新成本，相应的房价自然也会有变动。

据南京晨报2017年的新闻，某老小区改造之后，房价涨了几千。北京等地也有类似的例子。

所以，如果说利好，可能对于一些地段相对不差，但苦于小区配套是实在太差的一二线城市老旧小区来说，会是一次性的利好。但也，仅此而已！